不動産を相続することになった場合、「売る」という選択肢の前に、 「この相続不動産で収入を得られへんかな？？」 と、一度は考えます。まずは結論から申しますと…収入を得るだけなら、それは可能です。「賃貸に出してみよかな？」「シェアハウスも流行ってるなー！」「民泊ってどうやろ？」など選択肢は多々ありますが、まずは良く聞くその辺り、の儲け方やリスクについてをお話しさせて頂きます。
「貸す」方法とメリット・デメリット
【賃貸で儲ける】
相続不動産の一般的な形として、賃貸として収入にする話です。ご相談を受けたお客様の中には中古の戸建やマンションの一室を、賃貸物件にして毎月、家賃収入を得ている方がいます。「家賃収入」なんて甘美な響きでしょう！不労所得万歳！と言いたいところですが、現実はそうは甘くありません。
家賃収入のデメリット
入居者がいないと収入にならない！一般的に入居者は簡単には集まりません。「空家期間」は当然その間は家賃収入がゼロです。賃貸経営はうまくいく、いかないにかかわらず、経年劣化による、修繕・リフォームは避けられません。「建物の外観がみすぼらしい」「壁紙が剥がれた」「雨漏りがする」というように借りてもらうには、それなりの初期費用と維持費用が必要です。昔は個人の大家さんも多かったのですが、現代は簡単に良い物件と比較できる世の中です。メンテナンスされていない物件は嫌煙されがちです。家賃を安くする方法しか人は来ないでしょう。こういった管理が出来るという方のみ目指せる活用方法かと思います。
【シェアハウスで儲ける】
シェアハウスというのは、1軒の住居を複数人で共有することです。私が知っているケースで大阪市内の若いご夫婦が、「一戸建てを購入しシェアハウスとして同居し、収入を得ながら住宅ローンを払っている」という例もあります。運営方法としてシェアハウスを、自分で経営するか、外部委託するかで運営方法が分かれます。最大のメリットは、通常のアパート経営より高い家賃収入が期待できることです。「一軒の家を数人でシェアする居住形態」なので、同じ面積の建物なら一般のアパートよりも入居世帯が多くなるからです。またシェアハウスでは、誰かが退去しても他の入居者から家賃収入が入ってくるため、全員が退去しない限り収入かゼロになる事はありません。魅力的に感じたでしょうか？しかしながら、どこにでも嫌なことはあります。
シェアハウス運営のデメリット
「1つの家を共有」 家族の間にだってトラブルがあるのに、他人との家の共有で問題が起きないわけがない。 クレーム発生の頻度高くなり、、管理業務がおろそかになりかねません。さらに、空き家をそのままシェアハウスに転用するのは、難しいため、相応の修繕・家電や家具の用意などの負担も生じます。お金が通常の家賃収入より儲かるが、人間関係やクレームに悩まされる傾向があるといえます。精神が弱い人にはオススメ出来ませんね。
【民泊経営で儲ける】
「民泊」は名前の通り、「民家」の家に「泊まる」ことです。昔は無償で人を泊めていた文化が現代ではビジネス化したと言われています。外国人の方が日本へたくさん来るようになり、現代の「民泊」として活躍しています。2018年6月に施行された「住宅宿泊事業法」によって、個人のお宅でも気軽に運営されています。この法律により個人でも簡単な手続きで、空き家・空室といった遊休資産を活用し、民泊を合理的におこなうことが認められています。ご自宅に海外の方を招待する「ホームステイのような感覚で日本文化を振る舞う事」を、楽しみながら収入を得ている方が結構います。一番のメリットは、やはり管理が楽な点です。基本的には、大家としては所有する物件を貸し出すだけで、あとは管理会社が民泊運営業務の一切を代行してくれるからです。おりしも、東京オリンピック・パラリンピック開催に向けてインバウンド（訪日外国人観光客）も急増しているタイミングだけに、空き家の民泊活用で収益をあげようという機運も高まっています。
民泊のデメリット
民泊は一般の賃貸ビジネスと比べて「非常にリスクが高いビジネス」であることは留意すべきです！民泊は外国人をターゲットとしたビジネスです。コロナショックや閉会後の先行きがわからなくなってきた今、円高や景気後退などでインバウンド需要が下火になれば当然、需要は縮小に向かうかも知れません。しかしながら、今まで書いたデメリットの中では比較的易しめの内容ではないかと思います。ですが、外国の方とは風習が違うため、日本の常識は当てはまりません。何かあった時。。は覚悟した方が良いかもしれませんね。
【土地活用で儲ける】
建物を解体してアパートや一戸建てを新築する方法です。建物が老朽化し、修繕しようにも新築同様のコストがかかってしまうような場合には、解体し、更地にして土地活用に使うのが妥当です。土地を生かす方法はいくつもありますが、大阪市内なら新たにアパートなどを建てそこから収益を得ることもできます。
とはいうものの、解体する費用も結構な金額です。建物が完成してから、収益になるので、今お金に困っている人には厳しい選択しかも知れません。
別の方法として解体した土地に、新たに新築戸建を建てたい人を探すことです。えんぱ地所では、お客様が土地を持ったまま、一般の方へ販売活動を行う事が可能です。いわゆる、相続不動産を所有しているお客様が、新築戸建の「事業主」になるというものです。ご興味のある方はぜひ、えんぱ地所までお問い合わせ下さいね。
空き家運用に関してのまとめ。
相続不動産をそのまま空き家として、放置すると毎年、固定資産税が出ていきます。家賃収入が得られるとなればその支払いで悩む必要はなくなりますし、将来の修繕費を捻出することができます。
貸すデメリットとしては、賃貸にしろシェアハウスにしろ、「貸す」ということは事前に修繕・リフォームなど費用かかってきます。そもそも、相続したまま放ったらかしていたのであれば、物件の中に使わないタンスや台所用品、衣類などそのまま放置しいるケース（残置物）がよく見受けられます。相続した物件はまずは残置物を処理してから➡︎雨漏りや壁の剥がれなどを修繕し➡︎賃貸として人気が出るよう壁紙などリフォーム・・これだけでもかなりの労力がかかりますし、綺麗にするだけで最初にかなりの出費が必要です。さらに、そこまでお金をかけてキレイにしたとしても、儲かる保証はどこにもありません。「貸す」を選択すれば、それなりの支出とリスクが生じます。また頭を悩ませるのは物件の管理や入居状況だけではありません。クレームの対処や共有部分の清掃など、適切に維持管理していくには、それ相応の手間や気苦労も往々にしてあるものです。相続不動産は個人の方が多いですので、利益は減りますが、こういった面倒なことを外部に任せられるところに依頼すれば、運用することが現実的だと思います。運用は始めるまでに時間と費用がかかり、辞めるには最低限利益を得るまで辞めることが出来ません(損した状態で辞めたい人はいないかと思います) そういったことまで考えて、一時の感情でやらない方が良いかと思います。
「売る」場合のメリット・デメリット
【売却・買取】
「運用するような費用や、リスクがない」 それが、不動産の売却や買取です。現代ではインターネットで、簡単に査定依頼の申し込みが出来ますし、「売却」も「買取」も昔と違ってスピーディーに進められます。当社も、インターネットから問い合わせにて、買い取りしたこともあります。問い合わせするか、悩んでいた方から 「肩の荷がおりた」「目の上のタンコブがなくなりスッキリした」 と喜んでもらえました。
売却のデメリット
不動産資産を手放すことです。不動産を担保に融資を受けるといったことはできなくなります。仲介の場合には、売却に時間がかかる事もありますし、手数料もかかります。
「売る」vs「貸す」結局どっちが得やねん⁉︎
「本業として賃貸オーナー目指す！＝貸す」 「それ以外の方＝売却」 というのが率直な意見です。 相続不動産を「売る」場合、売却代金として大きな金額が手に入ります。固定資産税を払うこともなくなりますし、地価下落のようなリスクも無くなります。また維持費や管理の手間も一切かからなくなります。新しい家の費用に当てることもでき、今のお家のリフォーム費用、はたまた子供の教育資金など…皆さま売却した費用を有効に使われています。 相続不動産を「貸す」場合は、継続して家賃収入が得られますが、貸すのであれば、リフォーム・維持・管理費用がかかります。家賃収入を得れば確定申告が必要になりますし、固定資産税もかかります。
賃貸業は片手間にできるほど簡単なものではないのです。
まとめ
「売る」VS「貸す」は個人相続不動産の場合、圧倒的に「売る」優勢であると言わざるおえません！しっかりと不動産の運用＆管理が出来る才能をお持ちの方のみ、「貸す」という手段になります。
えんぱ地所にあった相談。
相続不動産の売却相談を受けた時に、よく聞くのが「倉庫として貸そうか？」「１階で店しよかな？」と一度は、考えたということです。「なぜ、ご売却を？」と聞いてみると、皆さん同じご意見「素人にはどう考えても無理やわ・・」残置物の処分・リフォーム・賃貸入居斡旋・はたまた民泊開業手続き…「よー考えたら出来ひんと思った」との事でした。
えんぱ地所では、お客様にとって、どうするのがベストか？をご一緒に考えます！もし、「一度はオーナー業をしてみたい！」と思うのでしたら、そのためのご協力は惜しみません！ 当社では、解体業者・リフォーム業者・民泊協会など様々な業種との親交がありますので、連携しながら活用する方法を一緒に考えます！問題点をひとつひとつ消していき、最終的に出来るか？ムリか？よくお考えになってから、売却は最終的で構いません！一緒に考えませんか？相続不動産のこと。小さな会社えんぱ地所だからこそ、親身に制限なく「出来ること」ことがたくさんあります。さまざまな角度からご提案させて頂きますので、どんな事でもご相談ください。
 |
この記事は営業・北口ががんばって書きました！ 至らぬところがありましたら、お許し下さいませ。 この記事を読んで、気になることがありましたら、お気軽にお問い合わせください！ |
