不動産あるあるＱ&Ａ

Ｑ．兄弟多数で相続しています。自分の持ち分だけ売れますか？

ご兄弟2名以上で相続されている共有持分を売りたい、尚且つ、ご兄弟間の不仲やその他の理由により音信不通というご相談をよく受けます。

不動産業者や弁護士が入ることによりご兄弟間の頑なな気持ちが柔和になり、売却に向けてのお話が早く進み、双方が納得の上での売却に至る事がほとんどです。

売却した金額も持ち分により分配する形で、相続不動産売却がスムーズに完了致します。

尚、共有持分のみの売却の場合、共有持分は他の共有者の承諾や同意なく売却できます。一戸建てやマンション、土地、アパートなど共有名義（共同名義）不動産そのものを売却する場合には、もちろん共有者全員の同意が必要になります。自己の持分のみを売却したい場合には、他の共有者の承諾・同意は必要ありません。

Ｑ．不動産業者に任せていますが買い手がつきません。

よくある事ですが、数社の不動産業者に問い合わせて、他業者からかけ離れた一番高いところに任せた結果…待てど暮らせど買い手がつかない。不動産業者（仲介業者）は、「とにかく売り物件を任せてもらいたい」ので、一般の相場・売れる売れない云々よりも、お客様の意向を鵜呑みにした、売却価格を設定するケースがよく見受けられます。結果的には「売れませんね…値段下げましょうか。。」という事になるのは目に見えてます。考え方として、どんな不動産でも買う人は必ずいます！しかしながら、とてつもない値段設定では、買う側もいくら良い物件だな、と思ってもなかなか手が出るものではありません。ですので適正な価格を見極める事も不動産売却に関して抑えておきたい大切なところです。

Ｑ．親が認知症で施設に入っています。介護費用もかさみ実家を売却したい

親が認知症で施設に入り介護費用の充当に実家を売りたい、こう考える子供は沢山います。

しかしながら親名義の実家はあくまでも親の持ち物です。所有者である親が売却する意思がなければ実家を売ることはできません。親が認知症になって売却する意思表示ができない場合には成年後見人を立てることで売却は可能になります。

成年後見制度とは家庭裁判所に対して選任を申し立てを行うことによって、意思能力を喪失した本人に代わって財産を管理する人（成年後見人など）を立てるのです。

この成年後見人は、多くの場合は司法書士や弁護士といった専門家が選出されます。（現在の家庭裁判所の運用を見ると候補者として親族を立てても、専門家が後見人となることが多いようです。）

成年後見人となった者が、本人に代わって財産を処分を行うことができますので、自宅の売却も成年後見人が行うことになります。

Ｑ．隣地との境界が見当たりません！

不動産売却にあたり、境界は重要な問題です。境界が地中に埋まっていないか確認し、発見できないようで有れば土地家屋調査士に依頼して境界を設置する必要があります。境界線の設置にあたってはりんちの所有者の立会いが必要となり時間もかかりますが、また過去にその土地について確定測量図が作成されている場合は、その測量図を見れば境界が確認できます。当社では手配、お調べさせて頂きますので、遠慮なくご相談下さい。

Ｑ．不動産一部売却について

当社でも3連棟式のの端家、１戸だけという事案を買い取らせて頂いた事がありますが、それが出来たのは3連棟のひとつずつの土地部分が3つに分筆されていたからです。もし3連棟の建物が1筆の土地上に建っていれば分筆しなければなりませんでした。

手順を踏んで分筆すれば一部売却が可能になります。

Ｑ．土地・建物の前面に道路ありません。

道路に面していない土地は基本的にその土地の上に建物を建てることはできません。また「道路」は「建築基準法上の道路」のことで土地の前の道を人や車が通れたとしても、法律で定められた条件を満たしていなければ「道路」ではありません。「道路に面していない」というのは、「接道義務を果たしていない」ことになり再建築も出来ません。そのため道路に面していない土地の相場は、同じ条件で道路に面していた場合の土地に比べて30%の価格で売買される事が一般的です。当社での買取事例として「建築基準法上の道路に面していない連投式戸建」を他、不動産業者が出した倍以上の価格で買い取った実績がございます。土地の特徴や周辺の環境の条件などもことなりま異なりますので、ぜひ一度ご相談下さいませ。

Ｑ．心理的瑕疵物件ですが・・

自然死や病死の場合は何ら特異なものではなく、それだけで心理的瑕疵があるということにはなりません。心理的瑕疵で典型的に問題になるのは自殺や他殺の場合です。売却への影響は心理的瑕疵の程度が売買価格に影響します。一概にはいえませんが時価相場より割安（程度によっては5割以下）になることもあります。当社では買い取った後、リフォームして賃貸収益物件として保有したり、転売するノウハウがございますので、ご相談下さいませ。

Ｑ．売却の際、残置物は処分する！？

不動産業者によっては残置物の処分をお願いされたり、処分費用を請求書されたりするのが通例ですが、当社では必要なものだけ持ち出し頂ければ残ったものはこちらで処分させて頂きますので、ご安心くださいませ。

Ｑ．抵当権がついてますがどうなりますか？

不動産売却の決済時に司法書士立会のもと、抵当権抹消登記を行います。手配などは当社が行いますのでお任せください。

Ｑ．任意売却について

住宅ローンが払えない、滞納しているなどで不動産が競売にかかってしまう場合に、債権者様の同意を得て所有不動産を売却することをいいます。もし競売になると、所有者の意思とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却はその名の通り、所有者の意思（任意）で売却する事ができます。

Ｑ．売却したいが賃貸人がいます。

賃借人が居住したままの買取が可能です。ぜひ当社にご連絡くださいませ。

Ｑ．違法建築物でも売れる？

違法建築物を売買することは違法ではないので、そのまま売却は可能です。ただし、違法建築は住宅ローンが借りられないことがほとんどです。その結果、現金購入できる人に買ってもらう必要があります。違法箇所を是正し適正な状態にして売却・隣人への売却などの方法が考えられますが、融資が受けられない可能性が高いことや、行政から是正指導がある可能性もあるため個人で買ってくれる人は期待できません。そこで考えられる選択肢が業者買取です。業者が再販売するために違法箇所をお任せするパターンです。当社では建売住宅を建てられそうな条件であれば、新築目的で買い取らせて頂きますし、賃貸として収益物件にするノウハウもございますのでぜひご相談くださいませ、

Ｑ．急いで売りたいです！

相続した不動産を売って現金化したい、今の家を売却して住み替えたい、仲介を依頼しているけどなかなか売れない、など、急いで家を売りたい理由があるものです。そんな時は当社へお声かけ下さい。仲介で買い手を探すのではなく当社もしくは当社買主で買い取らせて頂きますので、数日から数週間といった短い期間で売却することが可能です。また近所に知られず売却できるのがメリットのひとつ。業者買いですと、引き渡し後の住宅に不具合があった場合の瑕疵担保責任もなく、売却後のトラブルの心配もありません！

Ｑ．他社に相談中ですが・・・

不動産を売却する上で複数の業者に依頼することは、何の問題もありません！逆に１社であれば不安もありますでしょう。ぜひ複数の不動産業者にご相談されて、比較・検討される事をおすすめします。