えー！？売ることで赤字！？
お電話頂いた時、「正直、他の不動産業者にも査定出してまして…」とのこと。んーーーーならば当社も負けてられません！頭をひねり⁉︎がんばってお値段出させて頂きました。そして…他不動産業者が出したお値段大阪市生野区勝山北・12坪・築年数不詳・平屋建て…査定価格100万円、当社査定価格・130万円でした。良かった！他より上だった！と心の中でガッツポーズ！…と思いきや、何故か売主様、ガッカリした感じで「そこから解体費用引くんでしょ？」
私「えっ⁉︎どういう事ですか？」なんでも査定価格100万円を提示した不動産業者さんから「査定価格100万円から解体費用を差し引いたら赤です！」と言われたそうです。解体費用の足らずを出してくれたら引き取るという話です。なので当社の査定価格から解体費用引いたらナンボですか？というお話で・・・
私「いえいえ！査定価格の全額が売主様の手元に残る金額です。」当社では売主様に一切のご負担を頂かないのもウリのひとつです。他不動産業者で必要となる
- 印紙代
- 売る場合の登記費用（司法書士の先生にお支払い）
- 残置物処分費用・解体費用など
そんなお話をしていると売主様からこんなお話がありました。「実は隣地も売ろうかな？って言うてはんねん！」
私「えー！？隣地ってこの横と裏の土地の事ですか？」
これは何かエラい事になってきました。何故なら…12坪・平屋建てのみで売る場合と51坪・L字型駐車場が合体したら双方、単独の売却よりもかなり価値が上がってくるからです！
赤の斜線＝相談のあった平屋建て
青の部分＝売ろうかな？と思っている隣地
さてどうでしょうか。それぞれの物件が単独の場合の不利な点は…
平屋建ての場合
- 間口（物件の正面の寸法）が3.7mで建て替えの場合、どうがんばっても3.3mの家しか建たない※新築の場合、最低でも2軒半・3.6mないと価値が下がります。
- 前面道路が2項道路であるため、2坪ほどのセットバックが必要となり残った10坪の土地に新築を建てるのは厳しい・・※新築が建ったとしても銀行ローンで土地のm2に制限があり買う人がローンが組めない＝現金で買える人に限られる。
- 壊さずに賃貸保有で貸すとして、そもそもお風呂がないのでリフォームにかなりの費用を要する
L字型駐車場の場合
- 同じく2項道路であるが、セットバックしたとしても間口が3.6mしかない
- 元々斜めになっている所からのL字型になっており使い道が限られる（新たな建物が建ちそうにない）
ここで少々、話はそれますが前出の2項道路・セットバックについてですが…物件を売却する際の前面道路の種類と幅がかなり重要な要素となります。理想的なのは幅4m以上ある建築基準法上の道路ですが、今回のように建築基準法の第42条第2項・幅4m未満の道路のことを、「２項道路」と言います。
２項道路に面した土地は、新しく建て替える際は、敷地を後退させて土地を道路として提供することが義務付けられています。つまり、道路が4mの広さになるように、自分の敷地を狭くしないといけない訳です…（この制限のことをセットバックと言います）
今回の土地に関して70cmほどのセットバックが必要になります。なので、そもそも12坪ほどある平屋建ての方だけとなると、セットバックすると10坪ほどになってしまうという訳です。
そろそろ話はもとい！平屋建てとL字型駐車場が合体した場合のメリットは
- 間口が7m以上になる
- 土地全体が60坪を超え新築戸建用地としてだけではなく用途が広がる。※アパート用地としても良い◎
- セットバックすると駐車が容易になる※駐車場があるか？ないか？止めやすいかどうか？でも価値が変わってきます。
まずは相談を受けている平屋建ての売主様に「隣地も一緒に売ってくれるなら査定額はかなり変わってきますよ！」とお話しし改めて隣地と合体した場合の査定額を提示させて頂きました。「えっ！？まだ隣地も買えるかわからないじゃないですか！ホンマいいんですか！？」ご相談を受けてから何度かお会いしていますが、初めて笑顔を見た気がしました。それから物件について色々とお話し下さり、この隣地の土地の斜め添いの一戸建てにご兄弟が住んでいる事、ご兄弟とは完全に絶縁であること、風呂なし平屋建てで生まれ育ったことなど…。思い出のある実家ではあるけど、ご兄弟の一戸建てとは違い見るからに価値のない平屋建てを相続され腹に一物あったのでしょう…。
すぐに契約・決済の日程を決め買取らせて頂きました。「ホンマにありがとう！ホンマにありがとう！」と少々照れるぐらい感謝して頂けました。並行して隣地のお母さん・娘さんがお住まいのお宅へ「ぜひ、当社で買わせて頂かないか？」とお話しに行ったところ、2つ返事で了承頂き平屋建ての売主様のことを「隣と一緒じゃないとどうしようもないもんなぁ。お隣のあの子はなーここで生まれたんやでー。」なんて話して下さって。もちろん買取価格は平屋建てと合体した場合のお値段です。「売却した物件は主人が遺してくれたものわから、娘二人と孫にも分かるわ！」と喜んでくれていました。今回のようなケースは稀なように思われますが、そんな事はございません！もちろん売ろうかな？と思った時にお隣や裏に「一緒に売りません？」なんて、声かけるなんて一般的には現実的じゃないですが、不動産屋さん的には当たり前のことです。そのあたりもぜひ！えんぱ地所にお任せ下さい！どうすれば物件の価値が上がるのか？を多方面からご提案・アドバイスさせて頂きます。まずはお電話下さい！何かしら活路を見出します！ご相談・査定は無料！タダです。
